孙不熟:房产投资GPS:7个高潜力指标

一、买房如何选城市:

  1. 基本面: 处在上升期还是下坡路:过去五年的:常住人口,地方财政收入、本外币存款变动情况。 三个指标必须全是正增长。

  2. 题材: 一样的城市,有题材的比没题材的动能更高。

  3. 城市背景: 是否省会、行政等级是否高,或者靠近北上广深等超级城市。

  4. 两线一关:
    1. 秦岭淮河线以南
    2. 胡焕庸线以东
    3. 山海关以南
  5. 尽量买产业结构比较新:

    不要买石油、煤炭、钢铁等老产业为主的城市。

二、地段的三个常见误区:

  1. 不是离市中心越近越好:

    避免灯下黑,处于市中心和卫星城市的。 如:广州番禺的几个大板块:既享受不到广州的资源、也享受不到番禺的资源。

  2. 不是政府重视的区都不一定都有前景:

    政府重视有周期性问题,下一届有可能改规划。烂尾楼例子很多。

  3. 不是大开发商开发的都是好的:

    大开发商拿的地不一定是好地段 住宅开发不比商业地产。商业地产属于持有型物业,住宅开发属于一次性买卖,卖完就走了,快进快出。对这块地段的运营是远远不够的。

三、中心区不变原理:

  1. 任何时候都应该买中心区:

    中心区基本不会有大的变动。 任何时候中心区都要比外围区域涨的快,也更抗跌。 往往越是贵的房子,涨得越快。

  2. 哪些是中心区:

    三个地标:城市第一高楼、市政府办公楼、城市最好的小学,这三个地标周边两公里以内是城市核心区、周边五公里是城市中心区。 这个测算比较保守,如果大城市比如北京上海,要适当扩大。

四、找到城市发展的大方向:

  1. 看城市的总体规划,一般是国家审批不会轻易改动,一般在规划局网站可以看到。
  2. 更简单的方法是:看政府工作报告,一把手的公开讲话,看看哪个区被提的最多,规格最高。

五、区域原则的“嫌贫爱富”原则

  1. 不要被地产商的广告忽悠,最靠谱的是看哪个区的政府比较有钱,一般来说,尽量选择财政收入比较高的区,产业结构更好,话语权更有优势,也会有多余的钱投入到教育医疗文化建设,还可以搞产业政策、人才补贴。选财政收入更好的区域才能享受到更好的公共服务。

六、跟着政府大楼买房

  1. 跟着政府大楼买房,治安有保障,安全感高一点,基础设施和教育医疗等设施会优先安排,环境也会更好。垃圾焚烧厂、污染企业、危险品仓库都会远离。最好不要超过两公里。

七、跟着星巴克买房

  1. 程序员、美女、设计师存在的地方一定是房产升值潜力更大的地方。
  2. 跟着星巴克、无印良品这种中产阶级主力消费的连锁买房。

八、跟着美女买房

  1. 和上面一点差不多。

九、跟着刚需买房

  1. 好的资产是好买也好卖。
  2. 刚需型楼盘更值得投资,更容易脱手,抗跌能力强。
  3. 户型70到100平米的小两房小三房。
  4. 地理位置离市中心半小时的地铁房,靠近地铁一般不超过两公里。
  5. 总价两百万以内。

十、五类地段要避开

  1. 找不到连锁店的地方不要买:

    第一档:星巴克、优衣库、无印良品

    第二档:肯德基、耐克

    第三档:沙县小吃、桂林米粉

  2. 这类城市新区不要买:

    底线:有没有建成或正在建设的重量级基础设施,如:机场、港口、高铁站、地铁、政府办公楼。是检验政府有没有信心发展这个新区的试金石。如果没有,就是财力还没有办法兼顾,或者还没有做好规划。

  3. 避开“灯下黑”片区:

    如广州的番禺、北京的廊坊,都是配套设施发展不起来的尴尬城区。 没有特别好的办法,一般都是市中心和卫星城市的过渡地带。要么就买主城区的中心区,要么就买卫星城的中心区。

  4. 二手房交易不活跃的地方不要买:

    只有二手房交易上去了才是好房子。

  5. 别在二类、三类工业用地买房:

    冶金、造纸、易燃易爆,离两到三公里。 如何找:规划与国土资源局官网,找到法定图则的文件,找出W2、W3、M2、M3标记。

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